"Vivo en Monterrey y me gusta el condo que publicaste. ¿Me pueden prestar allá?" Si vendes en Miami, Orlando, Houston o San Diego, ese mensaje te llega seguido, desde México, Colombia, Argentina, Venezuela o España. La respuesta corta es que muchas veces sí, pero no con el préstamo que usa un comprador que vive y trabaja en EE. UU. Hace falta otro producto, otro prestamista y más tiempo.
Esta guía es para el agente que atiende a ese comprador: pago inicial, documentos, reservas, préstamos DSCR, alternativas y qué preguntarle al prestamista.
Esto no es asesoría financiera ni legal. Cada prestamista pone sus propias condiciones y las cambia seguido. Antes de decirle a un comprador cuánto puede financiar, habla con un loan officer con licencia que cierre préstamos para extranjeros. Las cifras y reglas de esta guía enlazan a su fuente, consultada el 30 de octubre de 2026.
Primero: muchos compradores extranjeros pagan de contado
Según la última encuesta de la Asociación Nacional de Realtors (NAR) sobre compras internacionales, de abril de 2025 a marzo de 2026, casi la mitad de los compradores extranjeros pagó todo en efectivo:
El mismo comunicado de NAR cuenta 29,500 viviendas compradas por no residentes, con México como segundo país de origen (14% de las compras extranjeras) y Florida como primer destino (20%). "¿Cómo piensas pagar?" no es una pregunta de trámite: muchos no necesitan prestamista, y el resto necesita el correcto desde el principio.
Por qué no le sirve el préstamo de siempre
Los préstamos de todos los días se venden a Fannie Mae o Freddie Mac, o los respalda el FHA, y están pensados para quien vive legalmente en EE. UU. Fannie Mae, por ejemplo, compra préstamos de extranjeros que sean residentes permanentes o no permanentes legales de EE. UU., en las mismas condiciones que a un ciudadano, y el prestamista declara que el comprador está legalmente en el país. Esa sección no cubre a alguien que vive y trabaja en otro país.
Al comprador que vive afuera se le llama foreign national y se le financia con programas propios de cada prestamista; New Omni Bank, por ejemplo, dice que los mantiene en su cartera en vez de venderlos a Fannie Mae o Freddie Mac. Suelen ser préstamos "non-QM" (Angel Oak, por ejemplo, describe así el suyo): no entran en la categoría de Hipoteca Calificada de la CFPB, con una consecuencia práctica que vemos más abajo.
No lo confundas con quien vive y trabaja en EE. UU. sin Seguro Social: ese es el préstamo ITIN, que explicamos en préstamos hipotecarios ITIN. Este artículo es para quien vive en Guadalajara, Medellín, Buenos Aires, Caracas o Madrid.
Pago inicial, reservas y tasa: lo que publican algunos prestamistas
No hay un estándar: cada prestamista fija su porcentaje según la propiedad, el monto y el perfil del comprador. Esto publican tres prestamistas en sus propias páginas. Los nombramos solo como ejemplo, no como recomendación, y sus condiciones pueden cambiar:
| Prestamista | Lo que publica | Para qué propiedad |
|---|---|---|
| 5th Street Capital | Hasta 80% del valor en segundas viviendas, o sea, desde 20% de pago inicial | Segunda vivienda o inversión; no vivienda principal |
| Angel Oak Mortgage Solutions | Máximo 70% del valor (30% o más de pago inicial) y 12 meses de reservas, que pueden quedarse en el país del comprador | Su página lo describe como solo para inversión |
| New Omni Bank | Pago inicial de 30% a 40%, más alto que para residentes (artículo del 8 de julio de 2025) | Vivienda principal, segunda vivienda o inversión, según el caso |
Entre esos tres, el rango va de 20% a 40%, y cada prestamista puede cambiar sus cifras cuando quiera. Úsalo para poner expectativas, no para prometer nada.
Las reservas van aparte. Son el dinero que debe quedarle al comprador después del cierre, medido en meses de pago de la hipoteca. Angel Oak, por ejemplo, pide 12 meses de reservas. Súmalas al pago inicial y a los gastos de cierre cuando hables de presupuesto, porque es lo que más sorprende al comprador.
No hay una tasa "de periódico" para estos préstamos. La tasa que sale en las noticias suele ser la encuesta semanal de Freddie Mac, que mide préstamos convencionales de vivienda principal, a compradores con buen crédito y 20% de pago inicial. Un préstamo para extranjeros no es nada de eso, así que esa cifra no sirve de comparación. La única tasa real es la que cotiza un loan officer para ese comprador y esa propiedad.
Compara el costo total, no solo la tasa. La CFPB explica que los prestamistas no están obligados a hacer Hipotecas Calificadas y que solo esas tienen un límite de puntos y comisiones. En un préstamo non-QM, pide siempre el desglose de puntos y comisiones.
Los documentos que suelen pedir
Cada programa tiene su lista. Estos son ejemplos de lo que piden prestamistas que publican sus requisitos:
- Pasaporte vigente del país de ciudadanía (5th Street Capital; Gulf Coast Business Bank pide copia).
- Visa de EE. UU., en algunos programas. Angel Oak exige una de una lista de visas aceptadas, como B-1 o B-2. Si tu comprador no tiene visa vigente, pregúntalo antes de cualquier otra cosa.
- Referencias de crédito del país de origen. En lugar de un puntaje de EE. UU., 5th Street Capital pide tres cartas de referencia de crédito con 24 meses de historial, traducidas al inglés; Gulf Coast Business Bank pide dos o más cartas de bancos u otros acreedores.
- Prueba de ingresos. Gulf Coast Business Bank pide una carta de un contador público o abogado fiscal sobre los últimos tres años de ingresos; 5th Street Capital, para quien trabaja por su cuenta, una carta en papel membretado de un profesional del país de residencia.
- Estados de cuenta bancarios y de inversiones. Gulf Coast Business Bank pide los dos últimos, traducidos y convertidos a dólares. New Omni Bank menciona además una cuenta en un banco de EE. UU. para el pago inicial y el cierre.
- Traducciones. Gulf Coast pide traducir al inglés todos los documentos extranjeros; 5th Street Capital exige que las haga un traductor certificado.
- Origen del dinero. Angel Oak pide que los fondos estén documentados y en la cuenta al menos 60 días y no acepta dinero regalado.
La página de Gulf Coast Business Bank no tiene fecha: tómala como ejemplo, no como requisito vigente. Lo lento casi nunca es el pasaporte, son las cartas de bancos y contadores del otro país y sus traducciones. Díselo al comprador el primer día.
DSCR, contado y otras salidas
Préstamo DSCR, si la propiedad es para rentar. En un DSCR el prestamista se fija sobre todo en si la renta esperada cubre el pago, más que en el ingreso que el comprador gana en su país. El programa de Angel Oak, por ejemplo, es DSCR con una relación de 1 a 1 entre flujo y pago, solo para inversión, y el comprador no puede vivir en EE. UU. Si tu cliente quiere pasar temporadas largas en la propiedad, un DSCR probablemente no es la herramienta. Por eso "¿es para ti o para rentar?" va antes que cualquier otra pregunta.
Contado. Lo hace casi la mitad de los compradores extranjeros, según NAR. Simplifica todo, pero el dinero tiene que llegar a tiempo y con su origen claro.
Financiar en su país. Algunos piden un préstamo a su banco local, por ejemplo contra una propiedad que ya tienen, y compran aquí de contado.
Banca privada o internacional. Quien ya trabaja con un banco que presta en EE. UU. puede negociar ahí.
Si la propiedad se va a rentar, habrá obligaciones fiscales en EE. UU. Las resumimos en comprar casa en Estados Unidos siendo extranjero, junto con la ley de Florida que limita compras de personas domiciliadas en ciertos países, entre ellos Venezuela bajo el régimen de Maduro. Para impuestos, un CPA; para esa ley, un abogado.
Tiempos y envío de dinero
No hay un plazo estándar, y New Omni Bank advierte que estos préstamos pueden tardar más por la verificación de documentos. Lo que más alarga el proceso:
- Juntar papeles del extranjero. Cartas de bancos, carta del contador, traducciones. Empieza antes del viaje.
- Mover el dinero con anticipación. Si el programa pide fondos en la cuenta 60 días, como Angel Oak, el comprador no puede transferir a última hora.
- Tener la carta antes de volar. La CFPB explica que los prestamistas usan precalificación y preaprobación de forma distinta: algunos emiten la primera con datos sin verificar. Pregunta cuál es. Ninguna de las dos es una oferta garantizada.
- Proteger la transferencia. La CFPB pide no seguir nunca instrucciones de transferencia que lleguen por correo y confirmar la cuenta por teléfono, a un número acordado antes. Si el dinero va a dar a otro lado, hay que llamar al banco de inmediato y reportarlo al IC3 del FBI. Mándale esta advertencia al comprador por escrito.
Cómo contestar la primera pregunta y a quién mandarlo
La pregunta suele llegar por WhatsApp, a cualquier hora. Una buena respuesta contesta, pone expectativas honestas y hace una sola pregunta que define el camino:
- Hola, vi el apartamento en Doral. Vivo en Medellín. ¿Me pueden dar un crédito hipotecario allá?
- Hola, Camilo. Sí, hay prestamistas con programas para personas que viven fuera de EE. UU. Suelen pedir más pago inicial que a un residente y algunos meses de reservas. Te presento a una loan officer que hace esto seguido.
- Para mandarte con la persona correcta: ¿el apartamento es para usarlo tú unas temporadas o para rentarlo?
- Para rentarlo casi todo el año. Iríamos en diciembre.
- Perfecto, eso ayuda. ¿Tienes ya ahorrado el pago inicial o lo financiarías en Colombia?
El agente no da tasa, no promete un porcentaje ni manda la lista de documentos: eso le toca al loan officer. Más ejemplos en nuestras plantillas de WhatsApp para agentes inmobiliarios.
Antes de presentarle un prestamista a tu comprador, hazle estas preguntas:
| Pregúntale al prestamista | Por qué importa |
|---|---|
| ¿Prestan a personas que viven y trabajan fuera de EE. UU.? ¿De qué países? | No todos los programas aceptan a todos los países ni a todos los perfiles |
| ¿Cuál es el pago inicial mínimo para vivienda propia, segunda vivienda e inversión? | Cambia según el uso y el monto |
| ¿Cuántos meses de reservas piden y pueden quedarse en un banco del extranjero? | Algunos lo permiten, otros piden fondos en EE. UU. |
| ¿Aceptan cartas de referencia de crédito o un reporte de crédito del país de origen? | Define qué tiene que conseguir el comprador |
| ¿Qué documentos hay que traducir y quién puede hacerlo? | Las traducciones certificadas toman tiempo |
| ¿Cuántos días necesita el dinero en la cuenta antes de cerrar? | Marca cuándo debe transferir |
| ¿Tienen DSCR para extranjeros? ¿Puede el comprador usar la propiedad? | Un DSCR suele ser solo para inversión |
| ¿Cuánto tardan en dar una preaprobación con datos verificados y en cerrar? | Para escribir ofertas con plazos reales |
| ¿Cuál es el costo total: tasa, APR, puntos y comisiones? | En non-QM no aplica el límite de puntos y comisiones de las Hipotecas Calificadas |
| ¿Cuál es tu número NMLS? | Verifícalo gratis en NMLS Consumer Access |
Ten dos o tres así en tu lista, ojalá que hablen español.
Dónde encaja Replint
Los compradores del extranjero escriben desde otra zona horaria, y la pregunta de financiamiento muchas veces llega mientras duermes. Replint responde a los leads de WhatsApp en segundos, en español o inglés, y hace las preguntas de calificación una por una, incluida la de financiamiento, para armar el perfil del comprador con sus propias palabras. Las preguntas que no puede verificar con tus propiedades y notas, como "¿qué tasa me dan si vivo en Bogotá?", se convierten en un borrador para que tú lo revises, así que tasas y condiciones quedan en manos tuyas y de tu loan officer.
