Agentes: esta guía está escrita para ti y para tu vendedor. Si representas a alguien que vive en México, Colombia, Argentina, España o cualquier otro país, compártele el enlace antes de firmar el listing, no la semana del cierre.
Compraste un apartamento en Miami hace años. Hoy vives en Bogotá o en Madrid, tienes una oferta buena y haces la cuenta de lo que vas a recibir. Luego alguien te dice que en el cierre te van a "quitar" el 15% del precio. No del beneficio: del precio.
Eso es FIRPTA. No es un impuesto extra, sino un adelanto grande que sale de tu dinero el día del cierre, y recuperarlo lleva tiempo y papeles. Aquí vemos cuánto te retienen, cómo bajarlo, cómo recuperarlo y qué preguntarle a la compañía de título o escrow.
Esto es información general, no asesoría legal ni fiscal. Tu caso depende de tu situación fiscal y del tipo de vendedor (persona, sociedad, fideicomiso). Habla con un contador (CPA) o abogado fiscal en EE. UU. que trabaje con clientes internacionales en cuanto pienses vender. Cada cifra y cada regla de esta guía enlaza al IRS o a la ley, consultado el 30 de octubre de 2026.
Qué es FIRPTA y por qué te aplica
FIRPTA es la Foreign Investment in Real Property Tax Act de 1980, la ley que permite a EE. UU. cobrar impuestos a personas extranjeras cuando venden un inmueble en el país. Para asegurarse de cobrar, obliga al comprador a retener una parte del precio y mandarla al IRS. Tres ideas clave:
- Quién es "persona extranjera". Para el IRS es un extranjero no residente a efectos fiscales, o una sociedad, fideicomiso o sucesión extranjera. Un extranjero que es residente fiscal en EE. UU. no lo es. Cuenta tu estatus fiscal, no tu pasaporte. Si no lo tienes claro, es la primera pregunta para el CPA.
- Quién retiene. El comprador. La ley dice que el comprador debe averiguar si el vendedor es extranjero y que, si no retiene cuando debía, puede responder por el impuesto. En la práctica lo hace la compañía de título o escrow, que descuenta el monto de lo que tú vas a recibir.
- Sobre qué se calcula. Sobre el monto realizado, que en una venta normal es básicamente el precio (incluidas las deudas tuyas que el comprador asume). No sobre tu ganancia.
Un detalle para el agente: según la sección 1445(d) del Código, el agente del vendedor o del comprador que sabe que la declaración de "no extranjero" del vendedor es falsa debe avisar al comprador. Si no lo hace, responde por la retención hasta el monto de su comisión.
Cuánto te van a retener
La tasa general es el 15% del monto realizado. Sin pedir nada al IRS, solo baja cuando el comprador compra la propiedad para vivir en ella:
| Precio de venta | ¿El comprador la compra para vivir? | Retención FIRPTA |
|---|---|---|
| Hasta $300,000 | Sí | 0% |
| Hasta $300,000 | No | 15% |
| Más de $300,000 y hasta $1,000,000 | Sí | 10% |
| Más de $300,000 y hasta $1,000,000 | No | 15% |
| Más de $1,000,000 | Da igual | 15% |
Fuentes: Instrucciones del Formulario 8288, IRS, excepciones a la retención FIRPTA y 26 U.S. Code § 1445(b)(5) y (c)(4).
En números: si vendes en $500,000 a un inversionista, la retención es de $75,000. Si el comprador va a vivir ahí, es de $50,000.
Ojo con "vivir": el comprador tiene que ser una persona física y tener planes concretos de vivir en la propiedad, él o su familia, al menos el 50% de los días que se use en cada uno de los dos primeros periodos de 12 meses después de la venta. Los días que esté vacía no cuentan. Y si son varios vendedores, el límite de $300,000 se mide sobre el precio total, no sobre la parte de cada uno. No cuentes con el 10% o el 0% hasta que la oferta lo confirme.
Cómo reducir la retención antes del cierre
La retención es un pago a cuenta. Si el 15% del precio supera el impuesto que de verdad vas a deber, puedes pedir que retengan menos.
El Formulario 8288-B (solicitud de certificado de retención). Con él se pide al IRS que reduzca o elimine la retención, por ejemplo porque lo que se retendría supera tu impuesto máximo sobre la venta, o porque la ganancia está exenta. Lo que tienes que saber:
- Pueden presentarlo el comprador, su agente o el vendedor. Normalmente lo prepara el CPA del vendedor.
- El IRS en general responde en un plazo de 90 días desde que recibe la solicitud completa. Por eso conviene prepararla con el CPA al poner la propiedad en venta y presentarla en cuanto haya contrato firmado, no la semana del cierre.
- La solicitud lleva los números de identificación fiscal de todas las partes. Si no tienes número de Seguro Social ni ITIN, puedes adjuntar el 8288-B al Formulario W-7 para pedir el ITIN al mismo tiempo. Ojo: si no tienes otro motivo para pedir el ITIN, el IRS solo lo tramita cuando ya hay un contrato de venta firmado; si lo pides antes, lo rechaza. Pedido junto con el 8288-B, el IRS dice que procesa el ITIN en 10 días desde que lo recibe.
- Debes avisar al comprador por escrito que presentaste la solicitud, el día del cierre o el día anterior.
- Aunque la solicitud esté pendiente, el comprador igual retiene en el cierre. Lo que cambia es el plazo: el Formulario 8288 y el pago se envían hasta el día 20 después de que el IRS manda el certificado o la negativa. Pregúntale al escrow cómo va a guardar ese dinero mientras tanto.
Otras excepciones. El IRS lista otros casos sin retención, como un aviso escrito del vendedor de que no se reconoce ganancia por una disposición del código o de un tratado, o un monto realizado de cero. Y si en realidad eres residente fiscal en EE. UU., firmas bajo pena de perjurio una certificación de que no eres persona extranjera. Ninguna de estas vías la elige el agente: las confirma tu CPA.
Cómo recuperar el dinero: ITIN y declaración en EE. UU.
Lo retenido no se pierde, pero no vuelve solo:
- El comprador (por medio del escrow) paga al IRS. Presenta el Formulario 8288 con el 8288-A hasta el día 20 después de la fecha de transferencia.
- El IRS te manda tu comprobante. Sella la Copia B del Formulario 8288-A y te la envía a la dirección del formulario, así que debe ser una donde recibas correo.
- Presentas tu declaración. Para tener el crédito, adjuntas la Copia B sellada a una declaración de impuestos de EE. UU., normalmente el Formulario 1040-NR si eres persona física. La retención va en la línea 25f del 1040-NR (versión 2025) como impuesto ya pagado. Si lo retenido supera tu impuesto, la diferencia es un reembolso.
- Esperas el reembolso. El IRS avisa que los reembolsos de impuestos retenidos en el 8288-A pueden tardar hasta 6 meses.
El punto que más se olvida es el número fiscal. Si el 8288-A no lleva tu número, el IRS no te manda la copia sellada: te envía una carta pidiéndote que solicites el ITIN y, cuando lo tienes, completa y te manda el formulario. Puedes reclamar el crédito sin la copia sellada, pero tendrás que probar la retención con los documentos del cierre. Un ITIN tarda: el IRS pide esperar 7 semanas, o de 9 a 11 si lo solicitas desde el extranjero o en temporada de impuestos. Qué es el ITIN y cómo se saca, en nuestra guía de préstamos hipotecarios con ITIN.
¿Cuándo se presenta? Si no tuviste salarios en EE. UU., el 1040-NR vence el día 15 del sexto mes después del fin del año fiscal: para una venta de 2025, el 15 de junio de 2026. Si vendes en enero, eso puede significar más de un año entre el cierre y el reembolso.
La línea de tiempo, de la publicación al reembolso
| Momento | Qué pasa | Quién se encarga |
|---|---|---|
| Antes de firmar el listing | Confirmar tu estatus fiscal y estimar la retención | Tú, tu agente y tu CPA |
| Al poner la propiedad en venta | Decidir si conviene el 8288-B y preparar los documentos | CPA |
| Al firmar el contrato de venta | Presentar el 8288-B y pedir el ITIN si no lo tienes | CPA |
| Día del cierre o el anterior | Avisar por escrito al comprador si hay un 8288-B pendiente | Vendedor o CPA |
| Hasta el día 20 después del cierre | Formularios 8288 y 8288-A y pago al IRS (si no hay 8288-B pendiente) | Escrow, por cuenta del comprador |
| Año siguiente | Presentar el 1040-NR con la Copia B | Tú y tu CPA |
| Hasta 6 meses después | Llega el reembolso, si corresponde | IRS |
Fuentes: las de las secciones anteriores. El IRS no publica un plazo para enviar la Copia B sellada.
Qué preguntarle a la compañía de título o escrow
Avísales desde el primer día que el vendedor puede ser persona extranjera, y pregunta:
| Pregunta | Por qué importa |
|---|---|
| ¿Qué documentos necesitan del vendedor para FIRPTA y para cuándo? | Evita sorpresas la semana del cierre |
| ¿Cuánto van a retener con este precio y este comprador? | El 0%, 10% o 15% depende del precio y del comprador |
| Si hay un 8288-B pendiente, ¿dónde queda el dinero retenido hasta que responda el IRS? | El comprador retiene igual; conviene saber quién lo guarda |
| ¿Qué número fiscal y qué dirección van a poner en el 8288-A? | Sin número fiscal no llega la copia sellada |
| ¿Me mandan copia del 8288 y del 8288-A presentados, y del estado de cierre? | Son tu prueba si la copia sellada no llega |
| ¿Mi estado tiene su propia retención para vendedores extranjeros o no residentes? | Esta guía cubre solo la regla federal |
Los impuestos de tener la propiedad mientras es tuya están en la guía para comprar casa en Estados Unidos siendo extranjero.
Cómo explicarlo por WhatsApp
Estas preguntas llegan por WhatsApp, un domingo, cuando el vendedor hace cuentas. Una buena respuesta es corta, correcta y deja los números finales al CPA:
- Hola. Un amigo me dijo que si vendo el piso de Orlando me retienen un 15%. ¿Eso es verdad? Me ofrecen 480 mil.
- Hola, Lucía. Sí, es probable. Se llama FIRPTA: si no eres residente fiscal en EE. UU., el comprador retiene parte del precio para el IRS. En general, el 15% del precio, no de la ganancia. Si el comprador la compra para vivir ahí, puede ser el 10%.
- ¿72 mil dólares? ¿Y eso lo pierdo?
- No necesariamente. Es un adelanto del impuesto. Se acredita en tu declaración en EE. UU., y antes del cierre se puede pedir al IRS que retenga menos si tu impuesto real es menor. Eso lo calcula un contador. Vas a necesitar un ITIN; se pide junto con esa solicitud, cuando ya hay contrato firmado.
- Vale. ¿Me pasas el contacto de alguien?
- Claro, te paso dos CPA que trabajan con vendedores de afuera. Te sugiero hablar con uno esta semana, antes de firmar el listing. Yo aviso a la compañía de título para que lo tengan en cuenta desde el inicio.
El agente no calcula el impuesto final, no promete un reembolso y no elige la excepción: explica la regla y conecta al vendedor con el profesional.
Dónde encaja Replint
Replint es un asistente de IA que responde a tus leads de WhatsApp en segundos, en español o en inglés, y los califica con una pregunta a la vez. En su modo automático inteligente no contesta preguntas legales ni fiscales: cuando un vendedor escribe algo como "¿me van a retener dinero si vendo?", Replint lo convierte en un borrador para ti con una alerta, y tú decides cómo responder o a qué CPA mandarlo. Está en acceso anticipado para agentes y equipos en EE. UU.
