Agentes: esta guía está escrita para tus compradores. Comparte el enlace con los clientes que te preguntan si pueden comprar en EE. UU. desde su país.
Si vives fuera de Estados Unidos y estás pensando en un apartamento en Miami, una casa en Orlando o una propiedad en Houston, la primera pregunta suele ser la más simple: ¿puedo comprar sin ser residente?
En la mayoría de los casos, sí. No necesitas ser ciudadano ni residente para ser dueño de una vivienda en EE. UU., y cada año decenas de miles de extranjeros compran una. Pero comprar no te da visa, el proceso tiene pasos extra cuando vives afuera y algunos estados, entre ellos Florida, limitan las compras de personas de ciertos países.
Esto es información general, no asesoría legal ni fiscal. Las reglas dependen de tu país, de tu situación y del estado donde compres, y cambian. Antes de firmar, consulta con un abogado de bienes raíces en EE. UU. y con un contador (CPA) que trabaje con clientes internacionales. Todas las cifras y normas de esta guía se revisaron el 27 de octubre de 2026.
Sí, los extranjeros pueden comprar, y muchos lo hacen
La National Association of REALTORS® (NAR), la asociación de agentes inmobiliarios de EE. UU., encuesta cada año a sus miembros sobre ventas a clientes internacionales. Su informe de 2026 cubre de abril de 2025 a marzo de 2026:
Según el informe completo, los latinoamericanos fueron el segundo grupo por región, y en Florida representaron el 32% de los compradores extranjeros. México fue el segundo país de origen, con el 14%, después de Canadá. El 48% de los compradores extranjeros pagó de contado, frente al 28% del total de compradores (NAR).
NAR cuenta como extranjeros tanto a quienes viven fuera del país como a inmigrantes recientes y personas con visa que viven en EE. UU. El 44% vivía en el extranjero. Si ya vives en Estados Unidos y tienes ITIN en lugar de número de Seguro Social, revisa nuestra guía de préstamos hipotecarios con ITIN.
Comprar una casa no te da visa ni residencia
Es la confusión más común: ser dueño de una casa en EE. UU. no te permite vivir aquí, trabajar ni quedarte más tiempo del que permite tu visa o tu autorización de viaje.
USCIS, la agencia de inmigración, enumera las vías para obtener la residencia permanente (green card): por familia, por empleo, como inmigrante especial, como refugiado o asilado, y algunos programas más (USCIS). Comprar una vivienda no es una de ellas.
Lo más parecido es el programa EB-5 de inversionistas, y es otra cosa: un programa de inversión en un negocio, no la compra de una casa. Exige invertir al menos $1,050,000, o $800,000 en una zona de empleo prioritario (TEA) o en un proyecto de infraestructura, en una empresa comercial nueva que cree al menos 10 empleos de tiempo completo. Esos montos se ajustarán automáticamente el 1 de enero de 2027 (USCIS). Si tu objetivo es la residencia, habla primero con un abogado de inmigración.
Cómo es la compra, paso a paso
Los pasos son los mismos que para alguien que vive en EE. UU. Cambia el papeleo: dinero que cruza fronteras, documentos firmados desde otro país y, si pides préstamo, más pruebas para el prestamista.
| Paso | Qué pasa | Qué tener listo |
|---|---|---|
| 1. Elegir agente | Busca a alguien que trabaje con compradores internacionales y hable tu idioma. Desde el 17 de agosto de 2024, las reglas de NAR exigen que los agentes que participan en el MLS firmen un acuerdo por escrito contigo antes de visitar una propiedad, incluso por videollamada en vivo (NAR). | Pasaporte, idea de presupuesto |
| 2. Definir cómo pagas | De contado o con un préstamo para extranjeros, que funciona distinto a una hipoteca común. | Estados de cuenta, comprobantes de ingresos |
| 3. Prueba de fondos | El vendedor quiere ver que el dinero existe y puede llegar a tiempo. | Carta o estado de cuenta del banco, en inglés o traducido |
| 4. Oferta y depósito | Tu agente presenta la oferta con precio, depósito y plazos. El depósito queda en manos de un agente de escrow, una compañía de título o un abogado, no del vendedor. | Instrucciones de transferencia confirmadas por teléfono |
| 5. Inspección | Un inspector revisa la propiedad. Si hay préstamo, el prestamista pide un avalúo. | Tiempo para leer el informe |
| 6. Título | La compañía de título o el abogado confirma que el vendedor puede vender y que no hay deudas sobre la propiedad. | Nombre exacto de quién será dueño |
| 7. Cierre | Firmas, se transfiere el dinero y se registra la escritura. | Firma presencial o a distancia |
Si tienes una hipoteca, el prestamista debe darte el Closing Disclosure, con los términos finales y los costos, al menos tres días hábiles antes del cierre (CFPB).
No siempre tienes que viajar para cerrar. Según la compañía de título, el prestamista y el estado, puedes firmar con un notario en línea, en una embajada o consulado de EE. UU., o mediante un poder notarial a favor de alguien en EE. UU. En Florida, por ejemplo, la ley permite que un notario en línea de Florida notarice por video a una persona que está fuera del estado (Fla. Stat. 117.265). Pregunta a la compañía de título qué métodos acepta antes de contar con uno.
Antes de enviar dinero, llama a tu agente o a la compañía de título a un número que ya conozcas para confirmar las instrucciones de transferencia. Nunca confíes en instrucciones nuevas que lleguen por correo.
Cuánto cuesta además del precio
El precio es solo una parte. Pídele a tu agente un cálculo de estos gastos para esa propiedad, porque cambian según el estado, el condado y el edificio:
- Costos de cierre. Seguro de título, honorarios de escrow o del abogado, registro, impuestos de transferencia en algunos estados y comisiones del préstamo si lo hay. Quién paga cada uno depende del estado y del contrato.
- Impuestos a la propiedad. Se pagan cada año y se calculan sobre el valor fiscal. En Florida, la exención homestead solo aplica a la vivienda que el dueño convierte en su residencia permanente (Fla. Stat. 196.031), así que una casa de vacaciones o para rentar normalmente no la recibe.
- Seguros. Seguro de vivienda y, en algunas zonas, contra inundaciones o huracanes. Si compras con préstamo, el prestamista lo exige; si compras de contado, pide cotizaciones antes de ofertar.
- Cuotas de HOA o del condominio. Pagan áreas comunes y servicios. Pregunta por las special assessments, cobros únicos para reparaciones.
- Mantenimiento. Servicios, reparaciones y, si vas a rentar, un administrador.
Impuestos y a nombre de quién comprar
Los dueños extranjeros pagan impuestos en EE. UU. por su propiedad, como cualquiera. Los puntos que más salen:
- Número fiscal. Si tienes que presentar una declaración en EE. UU. y no puedes obtener número de Seguro Social, necesitas un ITIN, un número de nueve dígitos que emite el IRS (IRS).
- Renta. Si vives afuera y rentas la propiedad, la renta en general paga un 30% sobre el monto bruto, o menos si hay tratado. Puedes elegir que se trate como ingreso vinculado a un negocio en EE. UU., lo que permite deducir gastos, pero entonces debes presentar el formulario 1040-NR cada año (IRS).
- Venta (FIRPTA). Cuando un extranjero vende, la ley FIRPTA en general obliga al comprador a retener el 15% del precio y enviarlo al IRS, con algunas excepciones (IRS). No es el impuesto final: luego declaras y se ajusta.
- Herencia. Si alguien que no era ciudadano ni residente de EE. UU. muere siendo dueño de una propiedad aquí, su sucesión puede tener que presentar una declaración del impuesto sobre el patrimonio cuando sus bienes en EE. UU. superan $60,000 (IRS).
Comprar a través de una LLC. Muchos compradores extranjeros ponen la propiedad a nombre de una sociedad de responsabilidad limitada (LLC) u otra entidad, por privacidad, protección o planificación sucesoria. También suma costos, trámites anuales y reglas fiscales propias, y puede afectar el financiamiento. Decídelo con un abogado y un contador en EE. UU. antes del cierre, no después. Pregunta también si tu país cobra impuestos por la renta o la ganancia y si tiene tratado fiscal con EE. UU.
Florida y otros estados con restricciones
La mayoría de los estados no limita quién puede comprar una vivienda, pero cada vez más aprueban leyes dirigidas a compradores vinculados con ciertos países: al menos 22 aprobaron leyes sobre propiedad extranjera de inmuebles entre enero de 2023 y julio de 2024 (Congressional Research Service).
En Florida, la ley de 2023 conocida como SB 264 se aplica a "foreign principals" de siete "países de preocupación": China, Rusia, Irán, Corea del Norte, Cuba, Venezuela bajo el régimen de Nicolás Maduro y Siria. Para personas físicas, aplica a quienes tienen su domicilio en uno de esos países y no son ciudadanos ni residentes permanentes de EE. UU. (Fla. Stat. 692.201). En resumen:
- No pueden comprar tierras agrícolas en Florida (692.202).
- No pueden comprar a 10 millas o menos de una instalación militar o de infraestructura crítica. La excepción: una sola vivienda de hasta 2 acres, a más de 5 millas de una instalación militar, a nombre de una persona con visa de EE. UU. que no sea solo de turismo, o con asilo, y registrada ante el estado (692.203).
- Las personas domiciliadas en China que no son ciudadanas ni residentes permanentes no pueden comprar ningún inmueble en Florida, con la misma excepción de una vivienda (692.204).
Las sanciones incluyen perder la propiedad a favor del estado. Todo comprador de un inmueble en Florida firma al comprar una declaración jurada (affidavit) sobre si esta ley le aplica (692.204), así que no te sorprenda cuando te la pidan. La ley también fue impugnada ante un tribunal federal. Si eres de alguno de estos países, aunque vivas en otro, o tienes cualquier duda sobre tu caso, consulta con un abogado de bienes raíces en Florida antes de hacer una oferta. Si compras en otro estado, pregunta si existe una ley parecida.
Qué preguntar antes de empezar
Una buena primera conversación con un agente es corta y concreta:
- Hola, vivo en Bogotá. ¿Puedo comprar un apartamento en Miami sin ser residente?
- ¡Hola! Sí, no necesitas ser ciudadano ni residente para comprar. ¿Lo quieres para usarlo tú o para rentarlo?
- Para rentarlo. ¿Con eso me dan la visa?
- No, comprar no da visa ni residencia. Te mando una guía que lo explica. ¿Piensas pagar de contado o con préstamo?
Antes de comprometerte, busca respuestas claras a estas preguntas:
- ¿Quién más estará en mi equipo: prestamista, abogado, contador, compañía de título?
- ¿Cuánto necesito en total, contando costos de cierre y el primer año de impuestos, seguros y cuotas?
- ¿Puedo cerrar sin viajar?
- ¿El edificio o la ciudad limita las rentas?
- ¿Me aplica alguna ley estatal sobre compradores extranjeros?
Para agentes: dónde encaja Replint
Los compradores internacionales casi siempre empiezan la conversación por WhatsApp, muchas veces mientras duermes. Replint es un asistente de ventas con IA que responde esos leads de WhatsApp en segundos, 24/7, en español o inglés, hace las preguntas de calificación una por una (objetivo, presupuesto, financiamiento, plazo, zona) y te pasa a los compradores listos para una llamada o una visita. Las preguntas sobre visas, impuestos o temas legales se convierten en un borrador para que tú respondas, no en una respuesta improvisada. Está en acceso anticipado para agentes y equipos en EE. UU.
