"Quiero comprar, pero no tengo seguro social. ¿Se puede?" Si trabajas con compradores hispanos, ya recibiste ese mensaje. Muchos agentes contestan "solo de contado" y cierran el tema. Muchas veces es un error: quien declara impuestos en EE. UU. con un ITIN puede conseguir una hipoteca, aunque no la misma que consigue el resto de tus clientes.
En esta guía vemos qué es el ITIN, cómo funcionan los préstamos con ITIN, qué suelen pedir los prestamistas, qué preguntarle al comprador desde el primer chat y dónde se suelen caer estas operaciones.
Esto no es asesoría financiera ni legal. Las reglas cambian y cada prestamista pone sus propias condiciones. Antes de decirle a un comprador cuánto puede pagar, habla con un loan officer con licencia que cierre préstamos ITIN de verdad. Cada cifra y cada regla de esta guía enlaza a su fuente, revisada el 27 de octubre de 2026.
Qué es el ITIN y cómo se saca
El ITIN (Número de Identificación Personal del Contribuyente) es un número de 9 dígitos que emite el IRS para quien tiene una obligación tributaria federal y no puede obtener un número de Seguro Social. Se emite sin importar el estatus migratorio y sirve solo para impuestos federales: no autoriza a trabajar ni da derecho a beneficios del Seguro Social. Las instrucciones del Formulario W-7 aclaran además que no cambia el estatus migratorio.
El comprador lo solicita con el Formulario W-7, normalmente junto con su declaración de impuestos federal y documentos que prueben identidad y condición de extranjero. El pasaporte es el único documento que vale por sí solo; si no, hay que combinar varios. Las vías más comunes:
- Por correo, al IRS en Austin, Texas.
- En persona, gratis, en un Centro de Asistencia al Contribuyente del IRS que ofrezca servicios de ITIN.
- Con un Agente Tramitador Certificado (CAA), en EE. UU. o en el extranjero, que puede validar la mayoría de los documentos. Cobra, y la tarifa varía.
Ojo con los plazos. El IRS pide esperar 7 semanas, o de 9 a 11 semanas en temporada de impuestos (del 15 de enero al 30 de abril) o si se solicita desde el extranjero. Y el ITIN vence: si no aparece en al menos una declaración federal durante 3 años fiscales seguidos, expira y hay que renovarlo con otro W-7.
Qué es un préstamo hipotecario ITIN
Para entender el préstamo ITIN conviene saber primero por qué los programas tradicionales casi nunca le sirven a este comprador.
Convencional (Fannie Mae). La guía de Fannie Mae exige que cada prestatario tenga un número de Seguro Social o un ITIN válido, además de cumplir sus requisitos de residencia legal y documentación. Compra préstamos de extranjeros que sean residentes permanentes o no permanentes legales, y el prestamista tiene que garantizar que el comprador está legalmente en el país. O sea, el obstáculo no es el ITIN, es la residencia. Y eso lo evalúa el prestamista, no tú.
FHA. Con la Mortgagee Letter 2025-09, obligatoria para casos FHA asignados desde el 25 de mayo de 2025, el FHA solo financia a ciudadanos estadounidenses, residentes permanentes legales y ciudadanos de Micronesia, las Islas Marshall y Palaos. Los residentes no permanentes quedaron fuera.
Préstamo ITIN. Lo que queda es un producto de nicho. Un estudio del Urban Institute sobre el mercado de hipotecas ITIN, basado en entrevistas con 23 prestamistas, inversionistas y consejeros de vivienda, encontró que:
- Fannie Mae y Freddie Mac casi no compran préstamos ITIN, y la mayoría de los productos hipotecarios exigen número de Seguro Social.
- Los principales prestamistas son cooperativas de crédito (credit unions) y entidades financieras de desarrollo comunitario (CDFI), además de algunos bancos hipotecarios independientes.
- La mayoría se queda los préstamos en su propia cartera (portfolio loans). Otros los venden a inversionistas que los incluyen en valores non-QM (hipotecas no calificadas).
Es un mercado pequeño, y la brecha de vivienda propia de los hogares hispanos sigue siendo grande:
Qué suelen pedir los prestamistas ITIN
Cada prestamista tiene sus reglas, así que toma esto como punto de partida. Son los requisitos típicos que el Urban Institute recopiló en sus entrevistas con prestamistas ITIN:
- ITIN y una identificación, como el pasaporte del país de origen o una licencia de conducir.
- Declaraciones de impuestos, en general de los dos últimos años. Son la prueba de ingresos.
- Estados de cuenta bancarios, normalmente de los tres últimos meses.
- Historial de crédito. La mayoría de los solicitantes tiene puntaje de crédito tradicional. Quien no lo tiene suele necesitar al menos dos referencias de crédito alternativo: renta, celular o servicios.
- Más pago inicial. Normalmente entre 10% y 20%, frente al 3.5% del FHA y el 3% a 5% de los préstamos que se venden a Fannie Mae o Freddie Mac.
- Tasa más alta. En general, entre 0.5 y 2 puntos porcentuales por encima de una hipoteca tradicional.
Un detalle importante en familias donde trabajan varios: muchos de esos prestamistas cuentan, total o parcialmente, el ingreso de familiares que ayudan con la renta o la hipoteca, si se puede documentar. Estas cifras vienen de entrevistas sobre préstamos de 2023; pídele al loan officer los números de hoy.
Cómo calificar a un comprador con ITIN desde el primer chat
Lo peor que puede pasar es encontrarle la casa perfecta a alguien que no la puede cerrar. Unas pocas preguntas al principio te dicen si hay que meter ya a un loan officer o ayudar al comprador a prepararse.
| Lo que necesitas saber | Cómo preguntarlo | Por qué importa |
|---|---|---|
| Número fiscal | "¿Declaras impuestos con ITIN o con número de seguro social?" | Define qué préstamos y prestamistas buscar |
| Declaraciones | "¿Declaraste impuestos los últimos dos años?" | Suelen pedir dos años como prueba de ingresos |
| ITIN vigente | "¿Tu ITIN está al día o hace años que no lo usas?" | Si pasa 3 años sin usarse en una declaración, vence |
| Pago inicial | "¿Cuánto tienen ahorrado para el pago inicial y el cierre?" | Lo normal es 10% a 20% |
| Crédito | "¿Tienes tarjeta o algún préstamo a tu nombre, o recibos de renta?" | Aceptan crédito alternativo, pero algo hace falta |
| Ingresos del hogar | "¿Alguien más en la casa ayuda con la renta?" | Algunos prestamistas cuentan ese aporte |
| Plazo | "¿Para cuándo te gustaría mudarte?" | Marca qué tan rápido necesitas al prestamista |
Hazlas de una en una, cuando la conversación lo permita, nunca como formulario. Y quédate en los documentos de financiamiento. La Ley de Vivienda Justa prohíbe discriminar por origen nacional, así que las preguntas sobre estatus déjaselas al prestamista, que tiene sus propias reglas.
Así se ve una buena primera respuesta:
- Hola, quiero comprar una casa pero no tengo seguro social. ¿Se puede?
- Hola, Rosa. Sí, hay prestamistas que hacen préstamos con ITIN. Suelen pedir más pago inicial y tus declaraciones de impuestos. Para orientarte bien: ¿has declarado impuestos con ITIN los últimos dos años?
- Sí, desde 2019. Ahorramos como 40 mil
- Muy bien. Te presento a una oficial de préstamos que trabaja con ITIN para que te diga cuánto puedes comprar. ¿Te escribe ella por aquí?
La respuesta contesta lo que de verdad le preguntaron, pone expectativas honestas y hace una sola pregunta que ordena todo lo demás. No da tasas ni rangos de precio: eso le toca al loan officer. Si quieres más ejemplos así, tenemos 30 plantillas de WhatsApp para agentes inmobiliarios y una guía para responder a los leads de anuncios de WhatsApp.
Dónde encontrar prestamistas ITIN
No encontramos un directorio oficial de prestamistas ITIN, así que arma tu lista antes de necesitarla:
- La página del programa de cada prestamista. Quien ofrece préstamos ITIN suele decirlo. Busca "ITIN mortgage" o "préstamo ITIN" con tu ciudad o estado y lee la página del programa, no el anuncio.
- Cooperativas de crédito y CDFI. Según el Urban Institute, son los principales prestamistas ITIN. El CDFI Fund del Tesoro publica la lista de CDFI certificadas.
- NAHREP. La Asociación Nacional de Profesionales Hispanos de Bienes Raíces tiene capítulos locales en mercados como Houston, Dallas, Los Ángeles y Chicago, y publica la lista Top 250 Latino Mortgage Originators. Buen lugar para conocer loan officers que ya atienden a estos compradores.
- Revisa la licencia. Antes de mandar a un comprador con alguien, búscalo en NMLS Consumer Access, una herramienta gratuita que muestra si un originador está autorizado para trabajar en tu estado.
Cuando hables con un prestamista, pregunta: ¿cierran ustedes los préstamos ITIN o los mandan a otro? ¿Cuál es el pago inicial mínimo? ¿Aceptan crédito alternativo? ¿Cuentan ingresos de la familia? ¿Cuánto tarda una preaprobación?
Texas, California, Illinois y otros estados. El producto es parecido en todas partes; lo que cambia es qué prestamistas tienen licencia y operan en cada estado. El Urban Institute señala que la población que atienden estos préstamos está concentrada: en 2021, el 56% de los inmigrantes indocumentados vivía en California, Florida, Illinois, Nueva Jersey, Nueva York y Texas. Con la ayuda para el pago inicial pasa algo similar: según el mismo estudio, algunos programas aceptan a personas con ITIN y otros no, así que pregunta en cada uno.
Errores comunes que conviene anticipar
- El costo. Una tasa más alta y más pago inicial cambian el presupuesto. Ten números reales antes de fijar un rango de precio.
- Los tiempos de la preaprobación. Si el comprador todavía no tiene ITIN o lo tiene vencido, suma el tiempo del IRS. Consigue la carta de preaprobación antes de hacer una oferta.
- Impuestos sin declarar. Si no declaró los últimos dos años, puede necesitar una o dos temporadas de impuestos. No lo sueltes: sigue en contacto.
- Documentos del extranjero. Pregúntale pronto al loan officer qué documentos de otro país acepta y si necesitan traducción.
- Parejas con estatus mixto. Si uno tiene seguro social y el otro ITIN, el Urban Institute explica que el ingreso de quien tiene ITIN no sirve para calificar a un préstamo que no sea ITIN. Si se necesitan los dos ingresos, se necesita un producto ITIN.
- Ofertas abusivas. Según el mismo estudio, los hogares latinos tienen más probabilidad de ser blanco de productos financieros abusivos. Recomienda solo prestamistas con licencia que ya revisaste.
Dónde encaja Replint
Replint responde a los leads de WhatsApp en segundos, en español o inglés, hace las preguntas de calificación una por una, incluida la de financiamiento, y arma el perfil del comprador con sus propias palabras. Las preguntas de financiamiento o legales que no puede verificar, como "¿qué tasa me dan con mi ITIN?", se convierten en un borrador para que tú lo revises, y el comprador recibe una respuesta real tuya o de tu loan officer.
